中国确有5千万套空置房

作者:西南财大甘梨  日期:2014-6-23 0:57:56  阅读数:  网友评论:

第一部分:5000万套城镇空置房的数据来源

西南财大调查:中国城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势
2014年6月10日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京举办以“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”
为专题的新闻发布会,该中心主任甘犁教授表示,据中国家庭金融调查与研究中心调查和计算:

1. 2013年中国家庭自有住房率达九成,超20%的家庭拥有多套房。

2.  2013年住房拥有率达九成。
 
甘犁教授称,根据调查,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,其中城镇家庭住房拥有率为87.0%,农村家庭住房拥有率为95.8%。与欧美发达国家相比,我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中,高出英国家庭的20.3%,高出美国家庭的21.8%,高出德国家庭的33.7%。

3. 同时,2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%,与2011年相比增长了15.9%。
2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。

4. 刚性需求降至22.2% 
在考虑家庭住房的刚性需求时,甘犁和他的团队将在城镇地区居住的无房家庭、在其他地方有房但在工作生活重心所在地无房的“人房分离”家庭、与父母居住在一起的成年子女都计算在内。
该中心随后公布数据称,
自2011年8月到2013年8月,城镇家庭刚性住房需求显著下降,从28.2%降低至24.6%,下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示,城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
 
另外,该中心结合家庭所居住房屋的年限和房屋面积,估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。
甘犁说,他和他的团队在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现,全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足,
其中,城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%,可实现改善型住房需求为3.9%。“我们在判断家庭是否有能力购买住房时,采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款。
”甘犁解释说。

5. 近5千万套城镇空置房!
 
该中心还公布数据称,中国城镇地区可实现刚性住房需求上限为2300万套,可实现改善型住房需求上限为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房。
 
因此,即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房已经可以满足实现住房需求,还有1998万套房屋供给过剩。

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第二部分:甘梨与任志强辩论。

中国确实有5000万套空置房

城镇新增住房到底有多少——回复任志强先生

  自我们2014年6月10日公布中国城镇自有住房空置率以来,引起了社会各界的热烈讨论。其中,任志强先生按照1998年至今新增住房套数7000万套以及新增7000万家庭数,得出中国住房空置不可能超过5000万套的的结论。我对此回复如下:

  任志强先生推算1998年至2013年间城镇地区新增住房面积106亿平米,拆迁三十多亿平米,住房净增面积约为70亿平米。这与各方统计数据不符。根据中国经济信息网数据(db.cei.gov.cn),1998年,中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米,城镇人口为4.2亿;至2012年,城镇人口为7.1亿,中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米。住建部姜维新部长在2010年12月表示城镇家庭人均住宅建筑面积在2009年底已经达到约30平米,与中经网数据一致。据此推算,1998年至2012年间,城镇地区净增住房面积为156亿平米。也至少高出任志强先生的净增住房面积80亿平米。

  那么,到底这80亿平米的差距在哪里?

  首先,任志强先生的新增住房面积仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积,总量为106亿平米。国家统计局统计的竣工面积来源于辖区内房地产开发企业申报的竣工面积,不包括家庭自建房。城镇地区的自建房一部分是该地区被划为城镇地区之前就已建好的住房,另外,也存在违规修建的现象。我们的数据显示城镇地区1998年以后的自建房占住房存量总量的10.2%,约为2240万套,户均建筑面积为180平米,总面积约40亿平米。

  其次,非自建房中,也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内,比如小产权房和农村集体土地使用权住房。根据我们的数据,除自建房外,98年之后购买的小产权房占比1.83%,约400万套;农村集体土地使用权住房占比1.89%,约415万套。两者合计815万套,总面积约8.3亿平米。

  第三,任志强先生高估了拆迁面积。他在计算98年至今的总拆迁面积时,直接按照98年旧房拆迁量2.4亿平米(未能找到该数出处)乘以16年计算。根据我们的数据,98年至2013年经历过拆迁的城镇家庭比例为8.4%,户均拆迁面积为125.5平米。共拆除面积23亿平米,与任志强先生的估算存在显著差异。另外,城镇地区经历过拆迁的家庭中,30%的家庭为农村家庭房屋的拆迁,这些住房的拆迁并不应纳入城镇地区住房净增量的计算。即使以70%任志强先生的38亿平米的总拆迁面积推算,他也高估了11.4亿平米。

  综合以上三项因素,任志强先生仅用城镇住房竣工面积及简单估算的拆迁面积,低估了城镇住房净增面积60亿平米。虽然这仍然低于前述计算中80亿平米差距,也潜在反映了我们数据仍然有可能低估中国空置住房的总量(空置率应该没有问题),但是,至少我们可以得出,任志强先生关于我国绝不可能有5000万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的。

  中国家庭住房数据极为缺乏,尤其是对存量房,国家也缺乏准确的估计。中国家庭金融调查数据为存量房提供一个验证。我们界定空置房的标准简单易懂,就是全国有代表性的28000受访户自述的城镇地区无人居住的家庭自有住房,既包括商品房,也包括小产权、家庭自建房等可能没有被列入城镇住房竣工面积的住房。在空置率的计算上,我们填补了的空白。

  中国住房市场的争论激烈,持续久远,但各方均以主观感受为主,一方很难说服另一方。在我们公布空置率的数据以后,任志强先生以数据为基础表达观点,我认为这是住房市场讨论的一个很大进步。希望更多的专家学者业界人士以数据为基础参与讨论,多辩则明。

 


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