青岛钱荒案例 两大地标房产遭拍卖

一、钱荒解读：楼盘资金链断裂，账面资产大幅缩水-->钱荒。

房价上涨的时候，民众享受了数倍的账面财富暴涨! 

但是，反过来也一样！

房价下跌的时候，民众也须承受数倍的账面财富缩水！

2013年“钱荒”注定成了中国经济的关键词！

中国经济标杆之二的山东，山东标杆之首的青岛市，其多个楼盘钱荒半年多前就已经出现了！

仅其中两大知名楼盘，近25亿元的资金链条断裂了！

由于资金链断裂的楼盘折价幅度一般高达7成。初略测算大概仅此两个楼盘可能就面临，超过15亿元以上的资产缩水！

 

二、全国银行业钱荒下的青岛钱荒案例：地标性建筑资不抵债，惨遭拍卖。

1. 青岛新地标资不抵债，“凯悦中心”被低价拍卖

中国标杆之山东-->山东标杆之青岛-->青岛标杆之奥帆中心-->奥帆中心标杆之凯悦中心。

山东雄踞中国第二大省份多年！ 而青岛更是山东经济的火车头。而当08年青岛奥帆中心收到全世界的注目礼之后，奥帆中心的地标性建筑凯悦中心却走上了拍卖之路！

2012年11月，俯瞰青岛地标奥帆中心的青岛凯悦中心被低价拍卖：从山东省高级人民法院获悉，青岛市大型地标建筑凯悦中心将被强行拍卖。据了解，青岛凯悦中心因销售不利，资不抵债，无法偿还债务，产生债务纠纷后，被山东省高级人民法院宣布拍卖偿还债务。据悉，2011年开始，青岛凯悦中心就被爆出资金链吃紧，多家信托机构停止其融资计划的消息，而当时其公司负责人表示，不会降价销售。

“因青岛凯悦置业集团无法还清欠款，所以需要拍卖凯悦中心还钱。”山东省高级人民法院相关工作人员表示。拍卖内容显示，该大型楼体中的96套公寓、1-5层商业房产及配套的地下商场、车库都将全部进行拍卖。评估资产价格为33052.37万元。

资不抵债拍卖房产偿还债务

    “凯悦中心由于未及时偿还中融信托的债务，资不抵债，引发债务纠纷，中融信托起诉至山东高级人民法院后，法院判定对凯悦中心强行拍卖，变卖资产还钱。”负责此次拍卖的山东嘉禾国际拍卖有限公司相关工作人员表示。

    根据青岛市房地产交易中心公布的资料显示，凯悦中心共有住宅311套，项目2008年开盘后，销售并不顺利，2012年有7个月的时间未卖出一套房，截至11月26日，还有数百套住宅未售出。

    除此之外，凯悦中心售房之后还出现了延期交房、客户退房等问题，去年10月份，该项目又爆出资金链出现困境。凯悦中心建设之初向融资机构中融信托负债，发行了“中融·青岛凯悦”信托计划，中融信托为凯悦中心募集资金3.845亿元。中融信托相关工作人员表示“今年3月已经停止了‘中融·青岛凯悦’业务。”为了偿还前期债务，急于筹资的青岛凯悦置业集团有限公司准备再发行“川信-青岛凯悦”的大型融资计划，但随后宣布流产，让开发商雪上加霜。

海景房17000元/平方米贱价拍卖

    青岛市凯悦中心于2008年开盘，项目位于市南区最繁华的地段主体高逾170米，为瞰海豪宅，被冠为青岛市极具代表的新地标性建筑之一，项目内设有普通住宅,公寓,写字楼等，据了解，目前该楼盘房屋均价4.2万元/平方米左右，其周边新建的鲁商中心，青岛中心项目也都在3万元/平方米以上。

    根据山东省高级人民法院的拍卖公告显示，凯悦中心要拍卖的公寓评估起拍价为17000元/平方米。不足凯悦中心现在售楼均价的半。嘉禾拍卖公司相关人员表示“实际拍卖的价格可能比这个还要低，这只是评估价。”

    除此之外，凯悦中心被拍卖的商业地产项目总面积为总建筑面积为16818.89㎡，总评估价为58463万元，地下一层商场部分，建筑面积为1996.21㎡，评估价为6682万元，地下一至三层车库部分，建筑面积为12662.58㎡，总评估价5393.84万元，车位252个，单个车位参考价22万元。

    “全部房产起拍价都不高。”拍卖公司人员表示，由于凯悦中心拖欠装修公司钱未还，装修公司将装修完毕的房子锁起，评估人员无法进屋判断，是毛坯房还是已经完成了的精装修房，所以拍卖的时候，未能进屋子评估的房屋，都按照毛坯房价格算，如果用户，拍卖到手后，就可以合法的用工具敲开门，进入房屋，“如果发现是精装修，购买到房子的业主就赚了，而且不用再加钱。”

即便拍卖价格大幅打折，不过此项目依然流拍！

 青岛凯悦中心并不孤独...

 

2. 青岛舒斯贝尔房产项目又遭拍卖！

2013年1月，青岛舒斯贝尔房产项目因无力兑付又被迫走上拍卖之路。据此前发布的拍卖公告,位于青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地将拍卖,底价7.89亿元,将于1月8日(今日)在山东省法院司法拍卖厅进行公开拍卖。

中信信托折戟青岛

近日,一则关于中信信托相关地块司法拍卖的公告,再度将房地产信托存在的风险推至舆论的风口浪尖。

公告中显示:受山东省高级人民法院委托,定于2013年1月8日10时在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物,包括青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权两宗,共计约107.92亩(商服用地);青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权约99.82亩及地上售楼处、样板间约3200平方米,在建地下车库约4.2万平方米 (城镇混合住宅用地)以及青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权约107.28亩 (商业金融用地)。

这则拍卖公告背后凸显的正是信托产品逼近兑付无力偿还的窘境。

据了解,上述项目是中信信托在2010年发行的 “中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”,发行时间为2010年7月22日至2010年8月27日,发行规模为7.1亿元,预计年收益率为9%~13%,期限为30个月,以此推算该笔产品将在今年年初到期。

据了解,该项目的开发商山东舒斯贝尔置业有限公司是澳大利亚舒斯贝尔集团的全资子公司,是总部在山东日照的一家外资房地产开发公司。而此次将被拍卖的“黄岛凤凰湾综合项目”,是该企业在青岛西海岸打造的一处体量25万平方米的大型综合体项目,包括15万平方米大型购物中心与10万平方米高档海景低密度洋房。

但根据公告内容,到今年年底,舒斯贝尔黄岛项目仅建成有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

显然,这一项目的兑付问题成为了关注的焦点。

公告显示,此次拍卖的标的物底价为7.89亿元,这与此前12.75亿元的评估值相比缩水不少。即便如此,业界人士并不看好此次拍卖。

疯狂扩张下的风险

 

二线城市楼盘危机多发

中信信托青岛海景房项目早已不是第一个失败者。无独有偶,首例房产信托遭遇拍卖抵押的案例同样发生在青岛。

“其实不仅仅是在青岛,这样的危机潜藏在诸多可被称为“1.5线”的城市, 譬如南京、大连和沈阳。

在这些城市,高端写字楼包括改善型需求、超改善型需求(豪宅类)这些产品市场流动性非常弱,但是存量却不少。“以南京为例,超高档的5A级写字楼甚至可以媲美北京的国贸三期,但是很难消化。” 只有整个城市的产业结构、人均收入达到一定的水平之后才足以支撑这些产品,但目前的现状是,很多产品和市场是脱节的,定位过于超前。

而真正适合这些城市的产品往往是总价在100万元以内的小户型住宅和公寓,但从近期不断爆出的这类房产信托产品无力兑付的情况来看,多是集中在综合体、高端住宅这些产品。

也正因如此,多位业内人士并不看好这一项目的拍卖。据估算,也许要打到三折才有可能出手。

 

二、中国房地产信托兑付危机频频出现

青岛凯悦中心、黄岛凤凰湾的失利凸显出的则是房地产信托行业风险不断加大的现状。

而这个正处于高速奔跑的房地产信托行业,目前“跑”出的最新纪录接近7万亿元。数据显示,截至2012年11月底,中国信托业总资产规模达到6.98万亿元。然而,跑得越快跌倒的风险也就越大。

由于房地产信托的平均期限为两年左右,在经历了2010年~2011年的发行热潮后,逐渐逼近的兑付高峰期,更让人担忧还会有多少个项目在退潮后,成为裸泳者。

 

三、券商、基金等新竞争对手的加入，使信托业雪上加霜

多年以来,信托行业将自身定位为国内 ‘最符合资产管理理念’的金融机构。在理财市场上信托理财与银行理财齐头并进之势,(使得)基金、券商的资产管理业务均受到一定影响。但是这种格局正发生着变化。

目前,券商资产管理业务的成熟对于信托业也形成了较大的威胁。相比其他金融机构的资产管理业务,信托公司存在无公募性质的产品、大部分信托公司研究实力不强以及销售渠道不畅等软肋。

对于未来的信托市场,更有发展前景的集中在专业性特别强的、积极主动管理的公司以及产品定位细分市场小户型的信托公司。

作为专注通道业务的信托将在2013年迎战来自证券、保险及基金的竞争,但是从目前来看,信托的独特优势被打破,缺少了鲜明的特点。

“信托产品大部分做的是融资性的,但是证券、保险、基金的通道业务也逐步被放开,将直接和信托对抗。”李要深表示,在这种竞争的环境下,市场可能会产生分化。