楼市涨看温州 跌也看温州

作者:吴丕义  日期:2012-11-25 17:03:26  阅读数:  网友评论:

 楼市下跌三步曲:跑路团》退房团》断供团

一、楼市涨跌看温州:涨看温州;跌也须看温州

  1.  涨看温州:中国炒楼之风,始于温州:“温州炒房团”走到哪里,哪里房价就大涨;“温州炒房团”风光了十年,楼市也狂涨了十年。

  小小温州,能掀动全国楼市版图不偶然。早在地产狂涨潮之前,温州商人已遍布全国20余年,温州从打火机到皮鞋等数十项产品雄霸全球也近10年。

  改革开放三十年来,中国民营经济的崛起,始于温州。全国民间资金如百川归海,尽聚温州!07年高峰时期,以温州为代表的浙江民间资金约占全国民间资金一成以上。其民间资金能量之大,全国无出其右

 2. 跌也须看温州:

  楼市的根基是百姓需求,百姓需求盛衰在于民营企业经营好坏。供楼的资金源于企业的利润和支付给员工的薪酬!

  全球金融危机重创中国,重创中国民间资本,温州民间产业因其规模最大,市场最广而首当其冲!从实业到资本市场,各行各业无一不被深深卷入!

  温州炒房团的资金来源: 温州实体产业经过30年的高速发展后,积累了雄厚的资本,而且这些资本发现实体产业由于新的竞争者不断涌入利润越来越薄,就逐步将实业资本转投房地产。形成浩浩荡荡的炒房团资金大潮。

  房价涨跌取决于资金进出的多少:

  而目前温州实体产业资金断链的威胁之下,“抽出炒楼资金,保住企业生存根本”正成为越来越多企业主的割股求生的艰难选择。

  可见企业资金不断抽离楼市,正不断将楼市拖入绵绵的下跌之中!

二、下跌一步曲:2011年温州“炒房团”变身“跑路团”!

  2011年9月以来,温州信泰集团董事长胡福林因欠债20多亿出逃,将“温州跑路团”推向高潮,从此世人皆知。其实温州跑路团早在11年4月份就不断出现。直到9月份一个月就传出数十个老板跑路。详见“温州跑路团”链接:

  www.15ss.cn/news/2011104/n59632524.html

  温州民间借贷,是温州企业雄霸全球的推手:一个好汉三个帮!温州企业盛兴时,背靠的就是民间活跃的借贷资金,急速扩张生产和销售规模的。

  败也民间借贷,高息成本压断业资金链:楼价停涨就是下跌。由于炒楼大资金,都是背负借贷高额利息的,房价不涨,资金成本却逐日涨,炒楼亏损就发生了!时间越久亏损越多,实力弱的企业资金链就开始断裂了。

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三、下跌二步曲:炒房团“退房”联盟

   一场隐秘而难分胜负的博弈,正在温州的开发商和炒房团之间展开。温州同人欣园,这个两年前还是没有150万意向金就不能参与摇号的楼盘,现在正遭遇一场业主联合退房的风波。

  2012年3月10日,是号称城中豪宅的温州同人欣园的付款期限,但是王女士(化名)逾期了,“借不到钱。”她无奈地告诉记者,逾期的不仅是她一个人,而是一批。他们已经联合了100多名购房者,共同要求延迟付款,否则只能退房。

  “同人欣园总共有200套左右的房子卖出,现在可能有130名业主联合起来了。”上述投资者称。“其实大家都是因为没钱的原因,希望开发商能同意我们延后交钱。”共同商议延期付款的策略。然后由几名骨干与开发商进行谈判。

  但开发商还没有答应这批购房者的诉求。3月28日,负责同人欣园楼盘销售的相关人士承认一些购房者延误了交款期限,并不了解其他情况。而一位退房联盟的组织者也对此讳莫如深。

  其实,自从温州中小企业信贷风波发生后,温州区域内外的温州投资者发起了不止一场联合退房行动。因此,温州炒房团又派生出一个新的绰号——“温州退房团”。

温州退房团与楼市的连环劫:付款拖延导致楼盘开发延期

  “一些房主不仅交不出余下的款项,房价还跌了很多,所以纷纷要求退房。一些业主还说,现在想向别人借钱也借不到,卖老房子又没人要,所以才想到退房。”一名同人欣园的购房者告诉记者。

  其实,购房者们之前已缴纳了购房款的40%,现在只是交纳另外60%的余款。但业主们要么没钱付余款,要么对开发商抱有严重的不信任感。他们内部协商的诉求之一是,希望余下的房款可以在房子交付使用时再全部缴纳或办理按揭。

  而2010年1月该楼盘开盘之际,情况可与此迥然不同。当时,转让一个购房指标就要加价30万元到50万元,开发商还要求购房者打入150万元“诚意金”。

  一名联盟成员告诉记者,这前后变化的深层次原因是,由于前段时间的中小企业信贷危机,使得温州的民间信用体系遭到了一定冲击,过去运转正常的民间借贷发生变化,进而使得房地产投资者的资金链紧张,难以为继。

  他说:“前期出现一些的跑路者,一些人是担保、房地产、实业等领域的跨界经营者。”谁能保证未来开发商会按时交房?不会随意更改设计?所有的交通规划配套也会落实?楼盘质量也不会有问题?再则,现在的经济状况也是很特殊的情况,业主们一下子筹备至少上百万元的资金也不现实。

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四、下跌三步曲:“断供团”

1. 房产的“矢量性”、涨幅的加速度,决定房价的走势

  资本市场的一个客观规律。这就是房产是一个具有“矢量性”特征的商品。
  所谓“矢量性”,是指资产的价值不仅包含了绝对价格,还包含了绝对价格的变化方向——即“价格趋势”——亦可延伸理解为涨或跌的“加速度”。这个价格趋势的“加速度”,影响并决定了资产所有人的买卖行为的取向。
  房子上涨的加速度越快,想卖的人就越少、想买的人就越多,绝对价格就越涨越高。而上涨的加速度越慢,则想出手的人就越多、想买的人就越少,绝对价格就越涨越慢直到开始向下降。反之在下跌过程中也亦然,下跌的加速度越快,价格就越跌越凶;跌的加速度放慢,则绝对价格也就越跌越慢直到开始回升。
  这也如同火箭发射一样,静止的火箭从点火开始越飞越快,然后伴随着能量耗尽开始减速上升,达到最高点后,再加速度坠向地面。

  房产价格的这个矢量性规律,是不受任何外力影响的。无论你是捂房惜售还是找人排队、签假合同制造假成交,无论你是托市还是救市,也不管房地产有没有“绑架经济”——必须保持上涨的加速度才能维持上涨趋势,这个客观规律是必须遵循和满足的!
  就以2009年的楼市为例:不管有没有“保8”还是“保9”的政治要求,若房价没能实现比07/08年更疯狂的超级暴涨的加速度,现在的房价还能坚挺嘛?
  那么换言之,接下来2010年的涨幅加速度必须比2009年更高、更疯狂,房价才能继续坚挺而不动摇。若不能达到超级再超级的暴涨,那房价的“趋势”就必然要开始发生变化了。
 2. 断供团会出现吗?

  泡沫逐渐淡去,裸泳者谁?温州这座“富豪之城”,在制造了无数波炒房热潮后,又泛起一场又一场跑路团,退房团,这群楼市投资的风向标式投资者,正经历怎样的突变?

  事实上,这正是前段时间中小企业信贷危机的余波。受部分中小企业资金链断裂甚至企业主“跑路”的影响,温州多年来的民间资金链条,在一步步恶化!

  断供团,快现身了

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 五、房价何时跌到头:不看刚需,看温州!

1. 两种截然相反的市场:

  买涨不买跌的投资市场 <--->买跌不买涨的消费品市场。

  越跌越买的消费品市场买入是为了消费,因此越便宜越好。想多卖,打折促销就成了杀手锏。生活品一打折,销量就大涨。

 投资品市场消费品市场完全相反

  越涨越买的投资品市场买入不是为使用,是为了卖出获利!由于买入后的暴利能吸引更多的人参与!因此想多卖,涨价促销就是投资品市场的杀手锏!

2.  刚需是推动房价下跌的长期性因素

  由于房子具有消费品越跌越买的消费品(婚房刚需)属性越涨越买的投资品属性。显然,刚需是跌价放量的属性!因此其实刚需不是房价上涨的主导因素。

  刚需是推动房价下跌因素:由于消费品要降价才能促销,降价才能扩大消费需的!刚需提供者争夺消费者的直接结果,就是消费品价格长期性走低。

  30多年来,汽车消费越来越多,而车价却越来越便宜了。刚需推动市场长期降价的特征再明显不过了。

  可见刚需是推动市场降价的长期性因素!目前楼市广为流传的刚需多,楼价要涨是完全错误的!楼市刚需但不会推动楼价涨,长期看反而只会推动房价跌!

3. 房价何时跌到头:不看刚需,看温州(投机需求)!

  投资需求何时不再萎缩,何时企稳? 看看温州就很清楚了。考虑到温州信息太少,那看看浙江省包括杭州在内的各大城市(他们就是大大小小的温州),已经足够了!

  在浙江投机资金越来越窘迫的时候,上涨现在还只是一场美梦!

  温州是全国民间最富庶的地方之一!温州尚且如此,其他地方显然更不轻松。

  总结:楼市还没跌到头,止跌要等断供后! 

 

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