保利地产负债779亿 激进扩张陷高负债困局

近日，保利地产(600048.SH)频繁的融资举动引人关注。除了密集融资外，该公司还联手私募基金拿地、拓展项目，而去年该公司曾十多次与信托合作。

在行业融资乏力的背景下，保利地产一边拿地，一边“输血”，尽力打通融资路径。记者从保利地产相关人士处了解到，保利将会继续尝试新的金融形式。

数据显示，保利地产截至2012年9月30日（三季度）有息负债总额高达779亿元，同比增长20%，在龙头房企中保利负债排首位。业内人士质疑，在“再造一个保利”的驱动下，保利要保持现有的销售规模，将难以摆脱高负债困局。

频繁融资

近期，保利地产成都公司在打造中华养生谷生态国际度假区的过程中，引入了信保(天津)股权投资基金管理有限公司这一隶属于保利地产的私募融资平台。

“保利早在两年前就开始准备这个真正为自己所用的融资平台，现在能发挥作用了。”保利地产一位内部人士向记者透露，在银行授信、信托受监管等原因下，更方便、畅顺的融资平台才能支付保利不断增加土地。

早前，保利地产成都公司曾高调向各界招揽项目，而据上述保利内部人士透露，保利地产正在向万科学习，希望通过大量的股权融资，与各地的项目进行合作，分散资金压力是首要目的，其次是分摊开发风险。

上述人士还指出，成都的项目需要调动大量资金，因此，单纯的股权合作需要谨慎对待，引入与保利合作多次的私募基金是较优选择。

在本轮合作中，保利选择了“在项目开发前期引入基金”，这与以往开发启动后再引入合作伙伴的做法并不一致。

对于保利和合作基金公司的具体分工，保利地产董秘黄海曾表示，在合作过程中，基金公司扮演的是财务投资人角色，并不直接参与项目具体开发管理。他强调，信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的，在房地产项目开发上，保利与信保基金的合作原则是对等投资，共担风险。

广州帝盟投资咨询管理有限公司的股东高冠祺与多位业内人士均认为，上述做法与企业开发过程中资金紧缺不无关系。

此前，保利地产曾与同一家私募基金公司合作拿地、项目股权投资和项目债券投资等。记者从保利地产相关部门了解到，通过该房地产基金，保利在多个城市拓展项目至少获得数十亿的资金支持。

华润银行投资银行部人士罗先生分析称，通过这些地产基金，保利能在项目上调动出大量的投资资金，实现杠杆效应。相对以往高额的融资成本，这是不错的办法。

“保利近期拿地表现得比较激进，如果没有融资支持，可能会困于其中。”保利地产成都公司某高层在接受本报记者采访时表示。

今年9月，保利不惜通过高利息融资，从中国建设银行为其北京商业地产项目贷款12亿元人民币，贷款期限为三年。

信托“危情”

根据零售银行实验室监测统计，保利是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，合作的信托公司有16家，也是业内和信托公司合作最多的房企。据不完全统计，保利通过信托融资规模大约在72亿元至82亿元之间。

罗先生向本报记者指出，保利地产各地的项目公司主动融资，通常以项目的股权作为担保。

而多个项目都得到保利地产或保利集团所提供连带责任担保这一特点，让众多投资人士肯定了保利地产在信托渠道能获得足够的资金支持。

有分析指出，保利地产这种融资方式的成本在14%左右。而一直关注内房股的香港某基金公司投资人士刘青林则担心，高额的成本会拖垮保利的还债能力。他列举数据称，2011年保利通过银行和信托借款总额已接近700亿元，仅利息就达到60多亿元。

数据显示，截至今年三季度末，共有42家房地产公司净负债率超85%，保利等大型房企月均需还款的数额较大，净负债率超100%。据保利地产2011年年报显示，截至报告期末，公司的负债率为78.43%。

保利地产11月8日披露，10月份共斥资152.5亿元获取9幅地块，合计规划建筑面积415万平米，单月拿地支出创出上市以来的新高。事实上，业界普遍看好保利地产能在今年迈入销售额的千亿俱乐部，但由于实现“3-5年内再造一个保利地产”的目标压顶，保利地产在土地市场上表现抢眼，正在不断地寻求快速成长的机会。当然，这需要大量的资金作后盾。

刘青林认为，严厉的调控对于有央企背景的房企来说颇为有利。

“对于房企来说，目前资金是最重要的，而银行、信托、基金、投行等在同等条件下会更愿意为这类企业开闸。但到底漂亮的销售成绩背后背负着多少债务？这些债务有谁承担着风险？在高负债压力下，房价被推高是再自然不过的事情，最终也要靠市场来买单。”刘青林表示。