买房卖房的成本账 房价年涨15%才不亏

　　去年抄了底，今年出手依然亏

　　在绝大多数购房者眼中，买房稳赚不赔是真理。但是近期记者调查发现，前两年购房者想改善居住出手卖房，九成以上是亏本买卖。各种税费累加，如果房价年涨幅低于15%就是亏本。

　　金色领域的周小姐就是一个典型的例子。周小姐告诉记者，当时看着便宜，觉得肯定会涨，所以买了一套110平方米的三房，现在房价确实涨了一些，但是考虑到孩子上学，最近家里决定，改买河西的三房，所以必须要把这套房子卖了才有钱去购买。“把房子挂到二手市场上才发现，因为没有满5年，所有税费都要缴纳，还有二手房中介费等，差不多要11%左右，但是房子价格每平方米才涨了1000元，保本是不可能的，另外，当时我买这个房子是一次性付款，还损失了一年的利率差不多5万多元。”

　　周小姐和张先生虽然只是为了换房才不得以亏本出售，但是从他们身上可以看出，这两年即使部分楼盘房价有所上涨，但是涨价后再卖，亏本已经成为普遍。

　　在某房地产网站二手房频道上，带有“亏本”、“跳楼价”、“挥泪甩卖”、“急用钱贱卖”等字眼，比比皆是，虽然这类房源有些是为了卖房博眼球，但是记者调查发现，有些情况确实属实，而且全部是近两年购买的新房。例如，位于河西的保利香槟国际目前二手房市场上价格很多挂牌在18000元/平方米，按照当初一期购买的最低价16500元/平方米来算，11%的税费和中介费用，只有9%的房价涨幅，根本不足以支付这类费用，需要业主贴钱。

　　近日出炉的一项数据表明，9月南京房价环比涨幅达到0.694%，这意味着南京房价已连续上涨7个月。但是，涨价并不意味着就能入市炒房了。链家地产市场部经理舒莉莉认为，去年抄底买了房用于改善居住的，确实赚了，因为今年买就是另外一个价了，但是如果是买了又想卖，那多数亏了，中间花了一笔税费不说，还损失了至少一年利息。

算一算：房价至少年涨幅15%以上才不亏

　　我们来算一算，在现行的税收政策及利率条件下买房，假设我们购买100平方米，每平方米单价10000元的普通商品房(家庭第二套房)，贷款4成，1年后卖掉，1年的增值必须达到多少后才能不亏？

　　一、买房费用

　　房价：100平米×10000元=100万元；

　　契税3%：100万元×3%=30000元；

　　总费用：100万元+30000元=103000元。

　　二、利息损失

　　此项为机会成本，即若不买房，自己的钱存在银行所产生的利息

　　贷款利息：贷款40%，贷款20年，基准利率6.8%，上浮10%，实际利率7.48%

　　1、贷款利息支付：100万×40%×7.48%=29920元。

　　2、首付款利息损失：自筹资金60万元首付款以一年定期年利3.3%计算一年利息损失=60万×3.3%=19800元；

　　贷款利息支付+首付款利息损失总费用：29920元+19800元=49720元。

　　三、卖房费用

　　1、售价：假设提价15%，以11500元/平方米卖出，则房价：115万元；

　　2、营业税及附加5.55%：115万元×5.55%=63825元；

　　3、个人所得税1%：115万元×1%=11500元；

　　4、中介费双方累计2.4%：115万元×2.4%=27600元；

　　卖房税费合计：102925元

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　　四、涨15%的房子一年后卖出的总收益：还亏损2645元

　　115000-102925-49720元=997355元。

　　最终投资收益=997355元-1000000元 = -2645元(基本持平)

　　通过以上的计算可见，当我们用100万元购买100平米，单价10000元/平方米的普通商品房，一年后房价增长率到15%以上，才能保证不亏。但是记者了解到，今年以来绝大多数楼盘房价涨幅远远低于这个数据，甚至还有持平甚至下跌的情况，因此，在目前这个时机，炒房赚钱是不可能实现的事

　　责任编辑：李阳