70个城市一年卖地2万亿

土地财政摇钱树一年摇得上万亿

    据南方网2011-01-06消息：刚刚结束的2010年又是一场土地的盛宴。中国房地产信息集团的数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。

    与2009年只有杭州、上海两城市土地出让金略高于千亿元不同，2010年北京、上海、大连3个城市土地出让金大幅度超过千亿元。其中北京以1628亿元位列状元，上海以1530亿元位列榜眼，而大连则以1117亿元位列探花。

    土地财政不可持续

    综观2009年和2010年的城市排名可以发现，北京从第三变成第一，杭州从第一变成第五，南京从第十六变成第八，同时，重庆从第七到退出前20榜单。中国房地产信息集团分析师薛建雄解释称，排名变化主要跟城市的用地供应量有关，上升比较快的城市，主要是今年住宅用地和主城区的商业用地推得比较多，导致总土地出让金较高。

按照2010年年初国土资源部的规划，2010年全国住房用地拟供应18.5万公顷，与2009年7.6万公顷和前五年平均年度实际供地量5.5公顷相比，有了大幅增长。

    与此同时，地价也出现了一定幅度的增长。薛建雄解释说，随着城市快速开发，主城区土地的稀缺使得房价过快上涨的趋势向地价传导，是导致近年来地价上涨加速的主要原因。

    数据显示，2010年排名前20的城市土地出让金总和超过1.2万亿，前70个城市就高达1.7万亿。薛建雄称，这表明目前开发比较成熟的一二线城市缺地比较严重，所以地价上涨正在加速。但是随着三四线城市房价的上涨和主要城市土地的日渐稀缺，预计全国超过2500个三四线城市、县城的地价也会在未来几年里逐步获得体现。“到那个时候，土地出让金的收入肯定会远高于现在的水平。”薛建雄说。

    看着近年来屡创新高的土地出让金，人们对土地财政的担心也在增加。《人民日报》近日撰文称地方政府土地财政不可持续。文中显示2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右。近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

    以北京为例，其2010年土地出让金收入占全年财政收入(2353.9亿元)的近70%，而上海的土地出让金收入则占财政收入(2873.6亿元)的53%。

    保障房建设必须保障

    薛建雄表示，未来土地出让金的额度肯定还要上涨，“要关心的是，突然多出这么多的钱，花到哪里去，是不是花在老百姓身上。”

在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，应该把巨额土地出让金部分用于住房保障，让保障房同享土地出让金的饕餮盛宴。2007年出台《廉租住房保障办法》中首次明确：土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，部分也可用于公租房。不过，近期国家审计署公布了“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”，发现22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达要求。

    另一点需要注意的是，随着房地产市场的发展，保障房的成本也在不断提高，尤其是土地成本和动拆迁成本。

    2010年年底举行的上海2010年保障性住房总结及2011年保障性住房建设推进会上就透露，大型居住社区保障性住房的土地成本有所上升，相关部门建议各区要对此严格控制。

    东方网的报道还提及了一处大型居住区基地经济适用房，某区首次上报相关部门的土地收储成本为300万元/亩，相应经济适用房建房价格为9000元/平方米。经多次协调沟通，该区政府同意将普通商品房的土地出让金等全部补贴用于基地的配套建设，但建房价格仍达7600元/平方米左右。

    非常明显，高地价，催生了高房价，这是一个不争的事实。而地方政府，靠卖土地获取巨额利润，而作为他们的财政收入，土地越卖越多，财政收入越滚越大。这样一来，不知道还有多少土地可以卖？！

“土地财政”，引发了更多的贩卖土地的热潮，一线城市，带动了二三线城市的土地出让，推高房地产价格，而进一步加速了土地资源的大幅度的卖出。

    仅北京市2010年土地出让金收入占全年财政收入(2353.9亿元)的近70%，而上海的土地出让金收入则占财政收入(2873.6亿元)的53%。当然，看起来，这些城市的GDP似乎高了起来，但是民众从中得到了什么好处，只是眼巴巴地看着房价的飙升，一些人就连出租房都租不起了。

    这么多钱花到哪里去了，民众从中都得到了哪些利益？如果不把工薪阶层、低收入阶层的住房问题解决，把从土地收入拿出相当部分，补给这些人，那么，“以人为本”就是一句空话，关心加强对于民生问题的重视，也就是一句宣传口号而已！

    其实政府不只是从土地财政中得到大量的收入，在房地产中的各种税赋——从开发商和购房人那里获得的税收有：房地产开发商需交纳的税收包括土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税、契税;居民个人购房时所需交纳的税种有契税、印花税、房产税等。

    土地使用税每平方米年税额如下：

    (1)大城市5角至10元：(2)中等城市4角至8角;(3)小城市3角至6元;(4)县城、建制镇、工矿区2角至4元。北京市政府规定，根将本市城镇土地纳税等级划分为六个等级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额7元，二级土地为5元，三级土地为4元，四级土地为3元，五级土地为1元，六级土地为0.5元。

    耕地占用税的税额如下：

    (1)以县为单位(以下同)，人均耕地在一亩以下(含一亩)地区，每平方米为二至十元;(2) 人均耕地在一亩至二亩(含二亩)的地区，每平方米为一元至八元;(3)人均耕地二亩至三亩(含三亩)的地区，每平方米为一元至六元五角;(4)人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为一元至五元。

    土地增值税采取4级超率累进税率：

    (1)土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;(2)土地增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;(3)土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;(4)土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

    房产税、印花税、契税;居民个人购房时所需交纳的税种有契税、印花税、房产税等。（略）

    可见除了房地产商赚取的利润外，以及房地产商需要纳税的部分，都统统转嫁给了民众！

    由此可见，房价飙升究竟是什么原因，为什么降不下来，就一目了然了。

    因此，要解决房价问题，首先就要解决“土地财政”的问题，因为土地已经成为“摇钱树”，谁也舍不得把他“砍掉”，砍不掉，就休想降低房价！

    当然挤压房地产商的利润空间，也是一种办法，但也是有限的，如果房地产商，赚不到钱，他就可以不开发了，这也是一种竭泽而渔的做法。归根结底，就是要政府下决心，要么降低地价，要么给低收入者，提供低价房源，或低租金房源，不然这个问题会变成一个非常棘手，越滚越大的大麻烦！

    正是：

    民众享有居住权

    想买房屋没有钱

    房价飙升为哪般

    土地财政是根源